Inilah Penyebab Harga Rumah Terus Naik yang Jarang Dibahas

JAKARTA, - UMP Jakarta 2026 resmi ditetapkan Rp5.729.876 per bulan, naik 6,17% dari tahun sebelumnya. Kenaikan yang terlihat lumayan di atas kertas, sampai kamu membandingkannya dengan harga rumah.

Data yang dihimpun TrenAsia jejaring wongkito.co dari berbagai sumber menunjukkan rata-rata harga rumah dengan luas bangunan maksimal 60 meter persegi di Jakarta Utara mencapai Rp1,65 miliar per unit. Angka ini jauh melampaui kemampuan upah minimum masyarakat.

Dengan menggunakan prinsip keterjangkauan standar internasional, harga rumah tidak lebih dari tiga kali pendapatan tahunan (price-to-income ratio/PIR), harga rumah yang bisa dijangkau kelompok UMK hanya berkisar Rp81,7 juta hingga Rp192,4 juta.

Price-to-Income Ratio: Angka yang Menjelaskan Segalanya

Price-to-income ratio (PIR) adalah cara paling jujur mengukur keterjangkauan rumah. Standar internasional yang ditetapkan World Bank menyebut rasio di atas 5 sudah tergolong "severely unaffordable", sangat tidak terjangkau.

Indonesia? Jauh melampaui itu.

Berdasarkan data perbandingan rata-rata harga rumah terhadap total pendapatan per tahun yang dirilis Numbeo dan dikutip dalam laporan LPEM FEB UI, Surabaya berada di urutan kedua dengan harga rumah setara 21,33 kali pendapatan tahunan. Jakarta menyusul di posisi kelima dengan rasio 19,76 kali pendapatan tahunan. 

Baca juga : 

• CUAN dan HRTA Top Losers, Indeks LQ45 Ditutup Turun 1 Persen
• Akademisi: Kebebasan Pers bagian Penting dalam Negara Demokrasi
• Pedagang Ikut Ramaikan Festival Sriwijaya ke-34 di Palembang

Untuk Bandung, kota yang kerap disebut lebih "terjangkau" dari Jakarta, kondisinya tidak jauh berbeda, sementara populasi dan urbanisasi terus tumbuh, permintaan hunian di kawasan metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung juga terus meningkat.

Artinya dalam kondisi ideal tidak ada pengeluaran lain, tidak ada pajak, tidak ada inflasi, seorang pekerja bergaji UMP Jakarta butuh hampir 20 tahun pendapatan bersih hanya untuk membeli satu rumah tipe kecil di kota tempatnya bekerja.

• Surabaya — Price-to-income ratio mencapai 21,33x pendapatan tahunan, masuk kategori Severely Unaffordable menurut standar WHO/World Bank.
• Jakarta — Price-to-income ratio sebesar 19,76x pendapatan tahunan, tergolong Severely Unaffordable.
• Tangerang — Price-to-income ratio mencapai 15,77x pendapatan tahunan, masuk kategori Severely Unaffordable.
• Bandung — Price-to-income ratio sekitar 15x pendapatan tahunan, termasuk Severely Unaffordable.
• Malang — Price-to-income ratio sebesar 11,91x pendapatan tahunan, masih tergolong Severely Unaffordable.

Sumber: LPEM FEB UI (2024)

Tiga Biang Kerok yang Jarang Dibahas

1. Developer Lebih Pilih Bangun Rumah Mahal

Riset LPEM FEB UI menemukan permasalahan dasar paradoks perumahan Indonesia, di satu sisi terdapat kelebihan penawaran rumah, namun di sisi lain terjadi kekurangan penawaran rumah dengan harga terjangkau. 

Developer properti lebih memilih berinvestasi membangun unit untuk segmen menengah ke atas karena pertimbangan margin profit, sementara jika membangun rumah susun untuk kalangan menengah-bawah, margin keuntungan dinilai tidak sepadan dengan risiko bisnis.

Hasilnya, pasar banjir unit apartemen mewah yang tidak terjual, sementara jutaan keluarga muda tidak punya pilihan hunian layak di dekat tempat kerja mereka.

2. Spatial Mismatch: Rumah Ada, tapi di Tempat yang Salah

Penelitian Yusuf dkk dari LPEM FEB UI mengungkap fenomena job-residence spatial mismatch, situasi di mana masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah cenderung memilih tinggal di area dekat pusat kota karena kesempatan kerja yang menawarkan upah memadai di daerah suburban sangat terbatas. 

Akibatnya, rumah subsidi yang dibangun jauh dari pusat kota sepi peminat, bukan karena orang tidak butuh rumah, tapi karena tinggal jauh dari pekerjaan justru memakan biaya transportasi yang lebih besar dari yang bisa ditanggung.

3. Backlog 9,9 Juta Unit, Mayoritas untuk Si Miskin

Data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 dari BPS mencatat backlog perumahan Indonesia sebesar 9,9 juta unit. Penelitian LPEM FEB UI menunjukkan bahwa 93%angka backlog itu berasal dari kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), dan sekitar 60% di antaranya bekerja di sektor informal.

Ini berarti krisis perumahan paling parah bukan dialami oleh orang-orang yang kamu lihat di media sosial mengeluh soal harga rumah, melainkan jutaan pekerja informal yang bahkan tidak punya akses KPR sama sekali.

Apa yang Sebenarnya Bisa Dilakukan?

Beberapa opsi yang sedang dan perlu didorong:

a. Pajak progresif kepemilikan rumah lebih dari satu, Rumah kosong yang dikuasai investor spekulatif perlu dikenakan pajak lebih tinggi agar tidak menahan pasokan dari pembeli yang benar-benar butuh hunian.

b. Integrasi transportasi dan perumahan, Membangun rumah terjangkau hanya masuk akal jika infrastruktur transportasi publik yang memadai tersedia, sehingga tinggal di pinggiran kota tidak berarti biaya transportasi melahap seluruh penghematan.

c. Reformasi KPR untuk pekerja informal, Mayoritas backlog ada di kelompok yang tidak punya akses pembiayaan formal. Tanpa solusi ini, program 3 juta rumah pemerintah pun berpotensi hanya dinikmati kelompok yang sudah punya akses.

Tulisan ini telah tayang di www.trenasia.id oleh Muhammad Imam Hatami pada 18 May 2026